A aquisição de imóveis no Brasil ainda é marcada por um equívoco recorrente: a crença de que a ausência de penhora ou averbação na matrícula representa segurança jurídica plena.
A publicidade registral informa; o contexto processual revela o verdadeiro risco da aquisição.
Trata-se de premissa incompleta — e, em certos contextos, perigosa. A disciplina da fraude à execução demonstra que a publicidade registral, embora essencial, não esgota o dever de diligência do adquirente.
Nos termos do art. 792 do Código de Processo Civil, considera-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens realizada quando pendente ação capaz de reduzir o devedor à insolvência. A consequência prática não é a nulidade do negócio, mas sua ineficácia perante o exequente, permitindo que o bem seja atingido por atos constritivos, ainda que já transferido a terceiro.
A Súmula 375 do STJ e o Ônus da Prova
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a proteção do terceiro adquirente pressupõe demonstração de boa-fé objetiva, a qual não se presume de maneira irrestrita quando presentes indícios de ciência do estado litigioso do bem. Conforme a Súmula 375 do STJ, "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".
Esse posicionamento foi reforçado em tese firmada sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu que, "inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência" (STJ — REsp 956.943/PR).
Em outras palavras, a ausência de averbação não exonera o adquirente de comprovar comportamento diligente compatível com a boa-fé objetiva.
O ponto cego da diligência: a leitura da escritura pública mencionada na matrícula
Esse ponto merece atenção especial. A boa-fé, no plano processual, não se resume a uma declaração subjetiva do adquirente. Exige conduta verificável: pesquisa de ações, análise da situação patrimonial do vendedor, exame da escritura pública e verificação de eventual inscrição do alienante em dívida ativa.
É neste ponto que a diligência falha: ao se contentar com a certidão de ônus reais. A matrícula é um resumo, não um salvo-conduto. A menção a uma escritura pública recente é um sinal de alerta que exige a leitura integral do documento. Ignorá-lo é desprezar elemento documental relevante que pode revelar ciência inequívoca do estado litigioso do alienante — circunstância capaz de comprometer a alegação futura de boa-fé.
Ao prosseguir com o negócio mesmo ciente das execuções fiscais (conforme declarado na escritura), o comprador assume o risco da operação. O adquirente tem um dever mínimo de cautela. Ignorar uma informação tão relevante, presente no próprio ato de aquisição, caracteriza uma falha nesse dever.
Diligência na Prática: Um Checklist Contra a Fraude
O risco jurídico se eleva exponencialmente se, à época do negócio, já tramitava contra o vendedor uma ação de execução de valor significativo, capaz de levá-lo à insolvência. Nesses casos, a alienação pode ser vista como uma tentativa de esvaziamento patrimonial.
Para avaliar esse risco de forma objetiva, a análise do adquirente deve se estruturar em quatro eixos essenciais:
1.Verificação de processos judiciais em curso contra o alienante;
2.Avaliação do impacto econômico que essas demandas podem ter sobre seu patrimônio;
3.Exame da composição patrimonial do vendedor para aferir se o imóvel representa a maior parte de seus bens;
4.Análise da compatibilidade entre o valor do negócio e o valor de mercado do imóvel, a fim de identificar indícios de simulação ou preço vil.
O Equilíbrio de Deveres: A Visão do STJ
Essa investigação, contudo, não impõe ao comprador um fardo infinito. O Superior Tribunal de Justiça pondera que a principal responsabilidade pela publicidade da constrição é do credor, cabendo a ele promover o registro para dar amplo conhecimento a terceiros.
Nas palavras da Corte, no julgamento do AgInt no AREsp 1.796.400/GO (publicado em 22/08/2023):
Trata-se de compreensão lógica, aprimorada pelos textos normativos que a consagram, de que não há razoabilidade em exigir-se de terceiro interessado na aquisição de um bem imóvel o enorme sacrifício de, antes da compra, percorrer o País buscando obter, nos inúmeros foros cíveis, trabalhistas e federais, certidões negativas acerca de eventual existência de ação que possa reduzir à insolvência o proprietário daquele imóvel a ser adquirido. Muito mais sensato e fácil é se exigir que o próprio credor (...) promova, na respectiva matrícula imobiliária, o acautelador registro de sua pretensão ou constrição sobre o bem, de modo a dar amplo conhecimento a terceiros.
Contudo, a mesma Corte ressalva que a ausência dessa averbação não blinda o negócio se o credor comprovar a má-fé ou a ciência inequívoca do comprador.
Portanto, a jurisprudência não concede um "cheque em branco" ao adquirente, mas sim direciona sua diligência: ao invés de uma busca exaustiva e irracional, exige-se uma análise focada e inteligente dos riscos aparentes no negócio.
Atenção Redobrada: A Regra na Execução Fiscal
A diferença de tratamento entre a fraude civil e a fraude fiscal justifica-se pelo fato de que, na primeira hipótese, afronta-se interesse privado, ao passo que, na segunda, interesse público, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas.
Portanto, diferentemente da execução cível comum, a execução fiscal possui uma regra mais rígida.
O STJ, em julgamento de recurso repetitivo, consolidou o entendimento de que a venda de um bem por devedor com débito já inscrito em Dívida Ativa gera presunção absoluta de fraude à execução, nos termos do art. 185 do CTN, com a redação conferida pela LC 118/2005.
Tema Repetitivo 290 (REsp 1.141.990/PR): ´´Se o ato translativo foi praticado a partir de 09.06.2005, data de início da vigência da Lei Complementar n.º 118/2005, basta a efetivação da inscrição em dívida ativa para a configuração da figura da fraude´´.
A inscrição em dívida ativa, portanto, opera como marco temporal objetivo para a caracterização da fraude, independentemente da publicidade registral.
A Mensagem para o Mercado Imobiliário
Para o mercado imobiliário, a mensagem é clara: due diligence não é formalidade, mas requisito de segurança. A aquisição de um imóvel deve ser precedida de investigação jurídica proporcional ao valor do investimento. Em tempos de digitalização processual, a alegação de desconhecimento tornou-se menos sustentável.
Do ponto de vista prático, recomenda-se a obtenção de certidões cíveis e executivas em nome do vendedor e a análise crítica das declarações na escritura. O alerta não se dirige apenas a investidores, mas também ao comprador residencial.
O custo de uma auditoria jurídica prévia é, em regra, significativamente inferior ao de uma longa disputa judicial.
Conclusão: A Matrícula é o Ponto de Partida, Não de Chegada
Fica claro, portanto, que a segurança da aquisição imobiliária transcende a mera conferência de um extrato registral. Ela depende de um exame técnico, contextual e documental.
Em um cenário onde a jurisprudência valoriza a boa-fé objetiva — aquela que se prova com atos — a análise jurídica estruturada deixou de ser mera cautela. Tornou-se requisito de segurança patrimonial em um ambiente de elevada litigiosidade.
No direito contemporâneo da execução, não se protege o adquirente desatento, mas aquele que comprova ter agido com diligência estruturada.
Em síntese, a matrícula informa; a escritura revela; e o contexto processual do alienante define o risco.