A ausência de registro de penhora na matrícula não é um porto seguro. A análise da escritura pública é diligência mínima que pode evitar a perda do imóvel.

A aquisição de imóveis no Brasil ainda é marcada por um equívoco recorrente: a crença de que a ausência de penhora ou averbação na matrícula representa segurança jurídica plena. Trata-se de premissa incompleta — e, em certos contextos, perigosa. A disciplina da fraude à execução demonstra que a publicidade registral, embora essencial, não esgota o dever de diligência do adquirente.

Nos termos do Código de Processo Civil, art. 792, a alienação ou oneração de bens pode ser considerada ineficaz em relação ao credor quando realizada no curso de processo capaz de reduzir o devedor à insolvência. A consequência prática não é a nulidade do negócio, mas sua ineficácia perante o exequente, permitindo que o bem seja atingido por atos constritivos, ainda que já transferido a terceiro.

A Súmula 375 do STJ e o Ônus da Prova

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a proteção do terceiro adquirente depende da sua boa-fé, a qual não é presumida de forma absoluta. Conforme a Súmula 375 do STJ, "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".

Esse posicionamento foi reforçado em tese firmada sob o rito dos recursos repetitivos, que estabeleceu que, "inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência" (STJ — REsp 956.943/PR). A ausência de averbação, portanto, inverte o ônus da prova, mas não elimina o risco. (STJ — AgInt no REsp 1738170 SP — Publicado em 03/02/2020)

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 375, "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". E mais, nos termos da tese firmada pela Corte Especial do STJ, em sede de julgamento de recurso especial repetitivo, "inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência".

O Ponto Cego da Diligência: A Leitura da Escritura Pública na Certidão de Ônus do imóvel

Esse ponto merece atenção especial. A boa-fé, no plano processual, não se resume a uma declaração subjetiva do adquirente. Exige conduta verificável: pesquisa de ações, análise da situação patrimonial do vendedor, exame da escritura pública e de inscrição em dívida pública.

É neste ponto que a diligência falha: ao se contentar com a certidão de ônus reais. A matrícula é um resumo, não um salvo-conduto. A menção a uma escritura pública recente é um sinal de alerta que exige a leitura integral do documento. Ignorá-lo é ignorar a confissão do vendedor sobre ações judiciais, um erro que pode ser fatal para a futura alegação de boa-fé.

Ao prosseguir com o negócio mesmo ciente das execuções fiscais (conforme declarado na escritura), o comprador assume o risco da operação. O adquirente tem um dever mínimo de cautela. Ignorar uma informação tão relevante, presente no próprio ato de aquisição, caracteriza uma falha nesse dever.

Diligência na Prática: Um Checklist Contra a Fraude

O risco jurídico se eleva exponencialmente se, à época do negócio, já tramitava contra o vendedor uma ação de execução de valor significativo, capaz de levá-lo à insolvência. Nesses casos, a alienação pode ser vista como uma tentativa de esvaziamento patrimonial.

Para avaliar esse risco de forma objetiva, a análise do adquirente deve se estruturar em quatro eixos essenciais:

1.Verificação de processos judiciais em curso contra o alienante;

2.Avaliação do impacto econômico que essas demandas podem ter sobre seu patrimônio;

3.Exame da composição patrimonial do vendedor para aferir se o imóvel representa a maior parte de seus bens;

4.Análise da compatibilidade entre o valor do negócio e o valor de mercado do imóvel, a fim de identificar indícios de simulação ou preço vil.

O Equilíbrio de Deveres: A Visão do STJ

Essa investigação, contudo, não impõe ao comprador um fardo infinito. Segundo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a principal responsabilidade pela publicidade da constrição é do credor, que deve providenciar a averbação da penhora ou da existência da ação na matrícula do imóvel. (STJ — AgInt no AREsp 1.796.400/GO — Publicado em 22/08/2023): "Não há razoabilidade em exigir-se de terceiro interessado na aquisição de um bem imóvel o enorme sacrifício de, antes da compra, percorrer o País buscando obter, nos inúmeros foros cíveis, trabalhistas e federais, certidões negativas acerca de eventual existência de ação que possa reduzir à insolvência o proprietário. Muito mais sensato e fácil é se exigir que o próprio credor (...) promova, na respectiva matrícula imobiliária, o acautelador registro de sua pretensão ou constrição sobre o bem, de modo a dar amplo conhecimento a terceiros."

Contudo, a mesma Corte ressalva que a ausência dessa averbação não blinda o negócio se o credor comprovar a má-fé ou a ciência inequívoca do comprador. Portanto, a jurisprudência não concede um "cheque em branco" ao adquirente, mas sim direciona sua diligência: ao invés de uma busca exaustiva e irracional, exige-se uma análise focada e inteligente dos riscos aparentes no negócio.

Atenção Redobrada: A Regra na Execução Fiscal

Diferentemente da execução cível comum, a execução fiscal possui uma regra mais rígida. O STJ, em julgamento de recurso repetitivo, consolidou o entendimento de que a venda de um bem por devedor com débito já inscrito em Dívida Ativa gera uma presunção absoluta de fraude à execução.

Tema Repetitivo 290 (REsp 1.141.990/PR): Para alienações ocorridas após a Lei Complementar nº 118/2005, a simples inscrição do débito em Dívida Ativa, anterior à venda, é suficiente para caracterizar a fraude. Nesse cenário, a boa-fé do adquirente é, em regra, irrelevante.

Isso significa que, para o Fisco, basta provar que a venda ocorreu após a inscrição do débito para que o negócio seja considerado ineficaz.

A Mensagem para o Mercado Imobiliário

Para o mercado imobiliário, a mensagem é clara: due diligence não é formalidade, mas requisito de segurança. A aquisição de um imóvel deve ser precedida de investigação jurídica proporcional ao valor do investimento. Em tempos de digitalização processual, a alegação de desconhecimento tornou-se menos sustentável.

Do ponto de vista prático, recomenda-se a obtenção de certidões cíveis e executivas em nome do vendedor e a análise crítica das declarações na escritura. O alerta não se dirige apenas a investidores, mas também ao comprador residencial.

O custo de uma auditoria jurídica prévia é, em regra, significativamente inferior ao de uma longa disputa judicial.

Conclusão: A Matrícula é o Ponto de Partida, Não de Chegada

Fica claro, portanto, que a segurança da aquisição imobiliária transcende a mera conferência de um extrato registral. Ela depende de um exame técnico, contextual e documental. Em um cenário onde a jurisprudência valoriza a boa-fé objetiva — aquela que se prova com atos — a análise jurídica estruturada deixou de ser imprudência leve para se tornar um requisito de sobrevivência patrimonial. Ignorá-la não é apenas um risco; é uma aposta que o adquirente diligente não pode se permitir fazer.